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9月龙头房企销售增速超预期

2019-11-08 12:06:05
受9月销售超预期影响,10月8日多家上市房企股价大涨。龙头房企销售超预期截至记者发稿时,目前房企第一阵营中,中国恒大和碧桂园均发布了9月销售数据,同比均实现大幅增长。这意味着今年前9个月,恒大累计销售

今年第三季度,受住房企业融资渠道收紧、需求疲软、抵押贷款利率高企等多种因素影响,市场普遍认为今年“九金十银”难以实现。几家上市住房企业最近公布的9月份销售数据显示,9月份前100家住房企业的销售强劲复苏,同比和环比均有显著增长。这个数字显然超出了市场预期。受9月份超预期销售的影响,许多上市住房企业的股价在10月8日大幅上涨。

一些住房企业在《中国证券报》上告诉记者,住房企业将努力在第四季度实现全年业绩目标,不会排除“以价换量”的可能性。考虑到去年第四季度同期基数较低,领先的住宅企业仍能在第四季度表现良好,实现全年销售目标的压力很小。

领先住宅企业销售额超出预期

截至记者发布新闻稿时,中国恒大和碧桂园均发布了第一批住宅企业9月份的销售数据,均实现了同比大幅增长。中国恒大披露,9月份实现合同销售额约为831.1亿元,创下集团月度合同销售额历史新高。这意味着今年前九个月,恒大的累计销售额已经超过4530亿元。在今年早些时候发布的公告中,中国恒大披露了其2019年6,000亿元的合同销售目标。根据这一数据,截至今年9月底,中国恒大已经完成了约75.5%的年销售目标。据市场分析,“金九银十”期间,恒大在全员营销方面取得了显著成绩,推动了业绩的持续增长。

碧桂园仅披露了自去年下半年以来的股权销售额。9月,公司实现股权销售额515.8亿元,同比增长40.39%。根据这一计算,碧桂园股权合同1-9月份的销售额约为4299.3亿元。

融创集团10月8日晚间发布的9月份销售数据显示,该公司9月份实现销售额约629.1亿元,同比增长18%,而去年9月份累计销售额为3694.9亿元,同比增长16%。

中型房地产企业也表现良好。世茂房地产9月份销售额约为320.9亿元,同比增长57%。去年9月份合同销售总额约为1739.9亿元。

从目前各种渠道获得的住房企业销售数据来看,去年9月份销售1000多亿元的住房企业已达20家左右。考虑到郑融房地产、荣信中国和富力房地产在去年9月都卖出了900多亿元,距离1000亿元的规模只有一步之遥,预计第四季度1000亿住房企业的规模将继续增长。

第四季度或“数量价格”

第四季度是住宅企业实现年度销售目标的冲刺阶段。根据房地产研究机构凯尔里(Kelerri)发布的报告,从目标完成情况来看,截至9月底,设定年度销售目标的住宅企业中,近40%达到了75%以上的目标完成率。其中,阳光城、世茂、宝龙、九龙仓、大发房地产等9家住房企业实现了80%以上的目标完成率。此外,近40%的住房企业的目标完成率在65%-75%之间,而其余住房企业的目标完成率尚未达到65%。大型住宅企业的总体目标不如去年同期。总体而言,在行业增速放缓、监管收紧的背景下,部分住宅企业仍面临实现年度业绩目标的压力。在第四季度,他们仍然需要加快推动商品进入市场,并积极推动市场被淘汰。

乐居财经提供的数据显示,国庆期间,绝大多数大型住宅企业在黄金周期间给予额外优惠。除了“全员营销”的大政策外,恒大还在黄金周期间为待售房产提供额外折扣,国庆黄金周期间销售额达到510亿元。黄金周期间,除恒大外,碧桂园、万科、融创、保利、绿地等多家房企的销售额均超过100亿元。

在整体去工业化的巨大压力下,折扣促销预计将在第四季度成为一些市场的普遍现象。记者最近参观了北京的一些项目,了解到目前在北京出售的大多数新建商品房仅限于竞争房屋,供应量相对较大。一些地区甚至几个房地产将同时进入市场,对整体的拆迁造成很大压力。然而,2008年竞争对手之间的分歧也越来越大。少数项目被热情地出售,而相当多在位置上没有优势的项目被冷淡地出售。销售办公室很少。目前,除了一些受欢迎的项目,没有折扣,许多项目可以给予10%的折扣,付款期限也可以协商。

Kerri指出,第四季度是全年业绩目标冲刺的关键时期。在销售压力和项目整体恶化率下降的背景下,住房企业也将继续增加商品供应,加大营销力度。第四季度,住房企业的整体销售规模将有所回升。总的来说,在严格监管和高度竞争的市场背景下,第四季度住房企业平衡了现金流,加快了资金的转移和筹集,而急于筹集结果仍然是主流。

土地市场预计将继续降温。

去年年底以来,住房企业融资限制放宽,许多住房企业抓住了难得的大规模融资机会。房地产公司手头有充足的资金,回到一线和二线城市已成为业内的共识,推高了几个热门城市的地价。

自今年第二季度以来,监管部门通过窗口指导和文件对开发贷款、房地产信托和海外开发等融资方式进行了监管和限制。下半年,各种政策对房地产融资的限制进一步升级,住房企业融资成本分散。除少数大型国有住房企业外,其他住房企业的融资成本都有所增加。

根据克里的数据,房地产企业在头9个月的新债券融资成本为7.03%,比2018年上升了0.50个百分点。其中,海外债券融资成本达到8.08%,比2018年上升0.86个百分点。

受融资成本上升和现金流压力的影响,万科、恒大等房地产公司表示,他们将谨慎收购土地,土地市场大幅降温。

数据显示,第三季度,前100家住宅企业的地价大幅下降,60%的已建成地块的地价低于10%,近80%的已建成地块的地价低于30%。

易居研究所智库中心研究主任严跃进认为,目前,住房企业脱销压力仍然很大,财务状况没有实质性变化。由此看来,预计今年10月土地交易市场将继续降温,整体地价和交易量预计将下降。

资料来源:中国证券报

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